第二节 土地使用权评估的特点
一、土地使用权及其实质
土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。
土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。
二、土地的分类及其特性
(一)土地资产及其分类
从评估角度，土地是指包括地上空间和地下空间的地表，是一个立体的概念，可以从纵横两方面认识。
1、按社会经济用途2、按经济地理位置3、按所有权归属4、按利用程度5、按开发程度与开发趋势
(二)土地资产的特性
土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。
土地的自然特性表现在以下方面：1、土地面积的有限性。2、土地空间位置的固定性。3、土地使用价值的永续性和增值性。4、土地的不可替代性。
土地的经济特性主要表现在以下几方面：
1、用途多样性。
2、经济地理位置的可变性。(2005年4月考过选择)
3、可垄断性。土地资产的可垄断性构成了土地资产市场价格的基础。
三、土地资产价格体系
(一)土地资产价格类型
1、基准地价。基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。
基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。
定义中可以看到：
(1)基准地价是一个区域性的平均低价，它可以是级别或区段的平均地价，也可以是路段地价的平均值;
(2)基准地价是各类用地的平均地价，即用地条件相近的区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地价;
(3)基准地价市政府在一定时期内评估的覆盖全市(县)的土地使用权价格;
(4)基准地价是单位土地面积的地价。
2、标定地价。
标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。
定义中可以看到：(1)标定地价市政府评估的具体地块的地价，即宗地地价;
(2)在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估;
(3)标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。
3、土地使用权出让底价。
土地使用权出让底价，是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。
4、转让价格。
地产转让价格是使用者将以取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。
5、出租价格。
地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现有两种形态。
(1)土地使用者之间所形成的租金价格。
(2)国家与土地使用者之间形成的租金价格。
除上述地价外，还有土地交易成交价格、抵押价格等。
基准地价、标定地价和土地使用权出让价格之间，既有区别又有联系。
它们都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。
基准地价是标定地价评估的基础，标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。
基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的主要区别是，前者是大面积评估的区域平均地价，后两者则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价。
土地使用权出让底价和标定地价也是有区别的，土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地(含成片出让土地)的地价，即土地使用权出让前政府控制的最低标价;标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价。
标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。
目前我国城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为一级市场和二级市场。
一级市场亦称政府批租市场，是政府垄断市场。
二级市场是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和，在国家法律规定的范围内充分竞争。
(二)土地资产价格的特点
1、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定。
2、土地价格主要由土地的需求决定。
3、土地价格具有明显的区域性。
4、土地价格的上涨性。①土地需求上升;②资本的边际收益率会下降。
四、影响地产价格的因素
(一)一般因素
影响地价的一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。
1、行政因素。
2、社会因素。
3、经济因素。(1)经济发展状况。(2)居民收入和消费水平。(3)物价变动。
(4)储蓄和投资水平、财政收支和金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。
4、其他一般因素。
(二)区域因素
区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素，也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。
1、影响商业用地土地价格的区域因素。
(1)商业繁华程度。(2)交通便捷度。(3)环境优劣度。(4)规划限制。(5)其他因素。
2、影响住宅用地价格的区域因素。
(1)位置。(2)交通便捷度。(3)基础设施保证度。(4)公用设施完备度。(5)环境质量度。(6)规划限制。
建筑高度是指地上建筑物可达及的最高高度，建筑物的高度应在城市规划规定的建筑高度以下(包括相等)。
建筑密度是指一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比。建筑密度亦称建筑覆盖率。
容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。
影响我国工业用地的区域因素。(1)交通便捷度。(2)基础设施完善度。(3)产业集聚规模。(4)环境质量。(5)规划限制。(6)其他原因。
(三)个别因素：1、位置因素。2、地形地质因素。3、面积因素。4、地块形状因素。主要表现在宽、深的比例。5、土地利用因素。(2006年4月考过简答)
主要包括容积率和土地用途。容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率越高，在地块面积一定的条件下，意味着建筑物面积的增加，对房地产开发来说，其销售的收益就会相应增大，意味着其使用效益的增加，其结果也必然导致土地价格的增加。
由于土地用途不同，同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同，其实际支付地价的能力也存在较大的差异。一般来说，商业用地的地价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价，而工业用地的地价要高于工业用地的地价。
五、土地使用权评估的原则
(一)替代原则
概括如下：1、土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。
2、土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格来确定。
3、土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。
由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品。
(二)最有效使用原则
土地具有用途的多样性。
土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
应注意：1、应根据城镇规划中最适宜用途来确定。
2、土地的最有效使用原则还包括地块使用强度。如地块的建筑密度、容积率等。
3、应用这一原则时，必须符合国家法律、法规和政策的规定。
(三)变动原则
(四)供需原则：1、价格独占性较强。2、替代性有限。
(五)贡献原则