第四章 房地产评估
第一节 房地产评估概述
一、房地产的概念
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产有三种存在形态，即单纯的土地;单纯的建筑物;土地与建筑物合成一体的房地产。在国外一般称之为不动产。
1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。
2、权益(物权)是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。
3、区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括他与重要场所的距离。距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。
二、房地产的特征
(一)位置固定性：房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。
(二)耐用性：从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。
(三)影响因素多样性：房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。
(四)投资大量性：其投资数额是可观的。
(五)保值增值趋势
三、房地产评估程序
(一)明确评估基本事项：明确评估本身、目的、基准日。
(二)拟定评估工作方案(三)实地勘查搜集资料
(四)选用评估方法评定估算：假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。(房地产专用法)
(五)确定评估结果，撰写评估说明和报告